1

片区概况

深圳华强北商业圈的前身是生产电子、通讯、电器产品为主的工业区，目前是深圳最为传统、最具人气的商业旺地之一。

随经济发展，成本升高，工厂外迁，商场入驻，使华强北区域功能发生变化，市区政府及时把握住转变的契机，开始对华强北商业街进行改造。

华强北商圈发展历程

华强北的交通一直是个老大难问题，与其原本就人车混杂、车行缓慢，不如直接转为步行街。尤其现在华强北地下有4条地铁线通过，交通更为便捷通达，就算从绿色出行角度，也都是一个很好的通行和解决方式。

年1月14日，亚洲最大的电子集散地、“中国电子第一街”华强北正式“变身”步行街。历经4年的地铁围挡施工后，华强北王者归来再次华丽起航。

2

片区商业调查

1、商业现状

范围与规模：华强北商圈位于罗湖区与福田区交汇区域，其商圈范围东起燕南路，西至华富路，南接南园路，北达红荔路。深圳大动脉深南大道横贯其中，总占地面积1.6平方公里，总商业体量71.5万平方米。华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、珠宝、餐饮、酒楼、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街。

华强北商圈位置

市场定位：如果把华强北只定位为一个普通的商圈，显然和其发展经历、行业地位不相配。华强北是深圳电子信息产业的一个象征性符号，也代表了中国电子科技产业的形象。未来的华强北，将发展成以区域性的电子专业市场为代表的国际物流中心、多元混合的市级商业中心、高新技术研发中心，同时兼有商务办公、居住等功能的综合性片区。

功能定位：华强北电子专业市场是由多个专业市场集聚、集电子元器件、IT数码产品、手机通信产品及相关配套产品为一体的综合性电子专业市场，是我国乃至全球最有影响力的电子元器件集散中心，也是电脑及外设、手机数码产品的重要销售渠道。

华强北电子专业市场已经成为全国最大的电子元器件集散地，国内外元器件厂商在此设立经销点，开发销售渠道，各类企业在此采购元器件，其他电子专业市场（包括内地城市专业市场）电子元器件经销商在此进货，形成规模庞大的同行贸易，成为规模巨大的电子元器件零售、批发市场。华强北的独特之处有三点：

它是以“产业+商业”模式起步并发展起来的。华强北最初是“三来一补”的上步工业区，以产业起家；现在近4万大小商家（户）依然连接着整个珠三角的电子产业链。其他很多商圈则只有纯商业。

它是以电子信息产业为龙头的综合性商圈，商圈里的其他商业业态比如物流、餐饮、休闲娱乐等，都是与其配套或辅助发展起来的。

华强北的地位，包括地理位置和行业地位。地理上，华强北紧邻深圳主动脉深南大道，又处在福田核心中心区，可以说是深圳中心区的十字路口；行业地位就更不用多说了，华强北仅电子元器件交易量就占全市的95%，在全国更稳居龙头地位。华强北参与甚至引领深圳电子业乃至全国电子行业的发展。未来要打造全球智能硬件中心。

从专业市场经营的侧重点商看：目前大致分为两种类型，一种是以经营消费电子终端产品为主，如电脑及外部设备、数码产品、手机等，经营模式包括零售和批发，如赛格电子市场、万商电器城、赛格通信市场、远望数码城等，这些专业市场主要集中在华强北路东侧，形成了以电脑、手机、各类数码产品以及相关配套产品为主的数码产品交易中心；另一种是主要经营电子生产资料为主，如电子元器件、工具设备、仪器仪表等，以企业采购为主，还包括对下游分销商的批发，如华强电子世界、都会电子城、新亚洲电子城等属这一类型，主要集中在华强北路西侧。

规划导向：

四条地铁+多条公交

年，华强北将拥有4条地铁线路：罗宝线、龙岗线、蛇口线、7号线，并有多条公交线路。公交系统方面，通过建设华强北公交专用路和振华路公交专用道形成内部十字形的公交走廊，满足市民快速到达和疏解的要求。

道路重新改造、堵车将越来越少

将打通中航路，形成南北贯通的城市支路，和华发路一同分担华强北路的交通压力，远期拓宽振华路为四车道与振华西路相接，加强东西向交通疏解能力；打通街区内部微循环道路，提高地区整体交通承载能力。

地面地下二层步行系统+人车分流

上步片区发展规划重点打造核心商业区内“环状加放射”的地面步行系统，形成以华强北两侧内街“口”字形步行环为主体，若干东西向次级步行休闲通道为分支的步行系统，并在华富路沿线形成3个步行节点。规划提出，在中航、华强、赛格几个街区内结合改建、增建项目合理构建二层步行平台，由过街天桥加以连接，形成完整的二层步行系统。

增加多个大型停车场

以“周边合理配套，核心适度紧缺”的原则建设停车场库，在中心公园、中航等外围片区规划大型停车场，核心街区内结合用地改造建设地下或立体停车库，采取按时提高停车收费的方式，限制车辆的长时间停留，提高停车设施的使用效率。

商圈分布：华强北商圈分布格局主要包括四大板块：专业电子板块，消费电子板块，百货板块以及3C卖场。

专业电子板块：华强路以西，振华路以南为专业电子市场板块，以经营电子元器件为主，以华强电子世界、新亚洲电子商城为代表。

消费电子板块：华强路以东、振华路以南为消费电子市场板块，以赛格广场为代表。

百货板块：振兴路与振华路之间为百货板块，形成服饰、化妆用品、鞋帽等零售集聚区，以茂业为首。

3C卖场：振兴路以北为3C卖场板块，顺电、国美等众多卖场齐聚于此。

华强北商圈分布格局

主要集中式商业包括紫荆城、群星广场、曼哈商业广场、儿童世界、女人世界及正在不断扩大的茂业百货等。

华强北商圈项目分布图

2、售价租金分析

目前华强北商户经营状况相当稳定，转租率较低，租金呈稳步上升态势，整体的租金水平围绕华强北路向东西两侧呈梯形排列。华强北路两侧店铺首层租金最高，约为1,～2,元/㎡?月，内接租金普遍在～元/㎡?月不等。华强北正街街铺售价高达45万元/㎡，次街街铺售价在20～30万元/㎡。

由于特殊历史发展原因，华强北有产权可以自由售卖的商铺很少，尤其是街铺，在物以稀为贵的价值观念影响下，华强北的街铺可以说到了一铺难求的状况，也因此具备较大的上升空间。

华强北商圈项目分布图

华强北商圈项目租金及经营情况

3、商业业态特点

目前华强北业态大致可以分成综合类、元器件类、电脑数码类、通信手机类以及其他。

综合类商业项目经营情况

元器件类商业项目经营情况

电脑数码类商业项目经营情况

通讯手机类商业项目经营情况

其他类商业项目经营情况

也许你想了解：

深圳福田中心区市调：商业地产分布与租售价揭晓

深圳市南山区重点楼盘分析

未来的西部中心

年深圳商业房地产市场纵览（南山区商业调查）

广州体育中心市调报告

带你走进广州核心商业圈

▎世联评估深圳原创，若需引用或转载，请注明作者及来源。

?价值领地保留所有权利